Un’offerta che scompare con gravi conseguenze
Un agente immobiliare della Mosella ha imparato a sue spese che ignorare un’offerta di acquisto può costare caro. La Corte d’appello di Metz lo ha condannato a pagare 30.000 euro al venditore di un locale commerciale. Il venditore aveva venduto la sua proprietà per 100.000 euro in meno di quanto avrebbe potuto ottenere. Una Société civile immobilière (SCI) aveva offerto 650.000 euro per il locale di Lauvallière. Ma l’agente non ha mai trasmesso l’offerta al venditore. Alla fine l’immobile è stato venduto per 550.000 euro a un altro acquirente.
Accuse gravi contro il professionista
Il SIC ha scoperto la situazione solo dopo la vendita. Afferma che l’agente immobiliare è responsabile di una serie di mancanze. Non ha rispettato il termine legale di 8 giorni per presentare l’offerta. Peggio ancora, è stata la stessa agenzia a suggerire al SIC di acquistare l’edificio.
L’obiettivo era quello di trasformarlo in una sala del villaggio. Per scoraggiare il SIC, l’agente ha persino inventato una falsa offerta di 830.000 euro. Queste pratiche hanno indotto l’azienda ad adire la Pretura di Metz.
La fragile difesa dell’agente immobiliare
Di fronte alle accuse, l’agente ha cercato di giustificare il suo comportamento. Ha sostenuto che l’offerta del SIC non era abbastanza seria. Secondo lui, non c’erano prove della capacità di ottenere un prestito. Non c’erano nemmeno informazioni sul contributo personale.
L’agente ha ritenuto di dover verificare la solvibilità degli acquirenti prima di accettare le offerte. Temeva una “prolungata e inutile immobilizzazione dell’immobile”. Ma queste argomentazioni non hanno convinto i giudici.
Il verdetto finale dei tribunali
La Corte d’appello di Metz ha respinto le argomentazioni dell’agente immobiliare. I giudici hanno sottolineato che l’agente non ha fornito “alcuna prova” delle sue affermazioni. Non c’era alcuna prova che avesse richiesto garanzie finanziarie al SIC.
La Corte ha specificato che era “tenuto a effettuare almeno alcune verifiche” prima di rifiutare l’offerta. Invece, non ha fatto nulla. I giudici hanno quindi concluso che l’agente ha commesso una cattiva condotta professionale. Questa cattiva condotta ha danneggiato sia il venditore che il potenziale acquirente.
Compensazione parziale ma significativa
Nella sentenza del 23 gennaio 2024, la Corte ha fissato l’importo dei danni a 30.000 euro. Questa cifra può sembrare modesta rispetto ai 100.000 euro inizialmente richiesti. La Corte ha ritenuto che il venditore avesse perso una reale opportunità di vendere la sua proprietà a un prezzo più alto. Pertanto, meritava un risarcimento.
Tuttavia, alla SCI non è stato riconosciuto alcun risarcimento. I giudici hanno ritenuto che non avesse intrapreso alcuna iniziativa per ottenere un prestito. Pertanto, non aveva subito alcuna perdita finanziaria misurabile.
Conclusione
Questo caso ci ricorda gli obblighi fondamentali degli agenti immobiliari. L’obbligo di inoltrare tempestivamente tutte le offerte è sancito dalla legge. L’articolo 77 del decreto del 20 luglio 1972 impone un termine massimo di 8 giorni. Ignorare un’offerta seria può costituire un illecito professionale punibile.
Venditori e acquirenti devono rimanere vigili di fronte a queste pratiche. Le agenzie immobiliari non hanno il diritto di filtrare le offerte in base ai propri criteri. Questa sentenza del tribunale invia un segnale forte ai professionisti del settore. La trasparenza nelle transazioni immobiliari non è un’opzione, ma un obbligo legale.
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Francesca Bianchi è laureata in diritto economico presso l’Università di Milano e ha conseguito un Master in gestione del rischio finanziario. Ha lavorato per diversi anni in importanti banche internazionali, specializzandosi nelle normative bancarie europee, come MIFID II e IFRS 9. Appassionata di sostenibilità e normative ESG (ambientali, sociali e di governance), Francesca si impegna ad aiutare le aziende a conformarsi alle nuove leggi europee. I suoi contributi su ComplianceJournal.it sono ampiamente apprezzati per la loro chiarezza e profondità analitica.